Gestion immobilière à Liège et en Wallonie
Chez MIRROR Immobilier, nous gérons votre bien locatif dans son ensemble : le bail et le locataire, et le bâti qui les porte.
C’est ce qui sépare la gestion immobilière de la gestion locative. Celle-ci s’arrête au locataire. Nous suivons en plus les entretiens, la conformité, les sinistres et les travaux, tant que vous détenez le bien.
Gestion immobilière ou gestion locative : ce qui change pour votre bien
Un bien locatif ne se dégrade pas le jour où le locataire part. Il se dégrade pendant qu’il rapporte : une toiture qu’on ne monte plus voir, un entretien de chaudière qui glisse d’un hiver à l’autre, un PEB qui devient un problème le jour où l’on veut indexer le loyer.
Nous avons aujourd’hui plus de 200 appartements et immeubles locatifs en gestion, en province de Liège et en Wallonie. Notre métier n’est pas d’encaisser des loyers pour votre compte. Il est de faire en sorte que votre bien vaille encore quelque chose dans dix ans.
La distinction n’est pas commerciale, elle est de périmètre. La gestion immobilière contient la gestion locative. Elle ne s’y oppose pas, elle l’élargit à l’exploitation complète du bien.
La différence la plus parlante tient en un mot : la durée. La gestion locative accompagne un bail, du premier loyer à l’état des lieux de sortie. La gestion immobilière accompagne un bien, tant que vous le détenez, quels que soient les locataires qui s’y succèdent.
Le socle : la gestion locative de votre bail
Encaissement et relances, indexation, garantie locative, révision des charges, relation quotidienne avec le locataire, état des lieux de sortie. C’est la base, et elle est intégralement comprise. Nous la détaillons sur la page gestion locative.
Ce qui s’ajoute : le bâti
Tout ce qui touche à la matière du bien, à sa conformité et à sa valeur dans le temps. C’est ce qui justifie l’écart entre les deux services.
La gestion immobilière, ou gestion de biens immobiliers, regroupe les actions visant à administrer, maintenir et valoriser un bien sur le long terme : la gestion locative, plus l’entretien, les rénovations, la mise en conformité et les sinistres.
Ce que nous prenons en charge sur le bâti
Un bien mal entretenu perd sa valeur, et le propriétaire s’en aperçoit souvent trop tard. Notre rôle est de coordonner ce que vous n’avez ni le temps ni l’envie de suivre.
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Les entretiens préventifs
Tout ce qui n’incombe pas au locataire : toiture, façades, balcons, structure, chaudière, détecteurs, ascenseur. Nous planifions, nous suivons les contrats et nous vérifions que le prestataire est passé.
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Les travaux et les grosses réparations
Nous demandons les devis, nous coordonnons les corps de métier et nous assurons la réception du chantier. Nous ne remplaçons pas l’architecte, et nous vous disons quand il en faut un.
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Les sinistres
Déclaration, expert et contre-expert, devis, suivi auprès de l’assurance. Notre support incidents et sinistres fonctionne 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.
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La conformité, en continu
Un bien conforme aujourd’hui peut ne plus l’être demain. Nous suivons le PEB, la conformité électrique, la sécurité-incendie, la salubrité, le permis de location et l’urbanisme, pendant toute la location.
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Les charges et la veille
Renégociation des contrats d’énergie et d’assurance, contrôle des décomptes, anticipation des normes à venir.
Quels biens nous gérons
Nous gérons aussi bien un appartement isolé qu’un immeuble entier.
Les immeubles de rapport et immeubles locatifs
De 4 à 30 unités, où la coordination technique fait la différence.
Les maisons de maître divisées en appartements
Souvent anciennes et exigeantes en entretien.
Les grandes maisons en colocation ou en coliving
Dont la rotation demande un suivi rapproché, et dont les espaces partagés s’usent plus vite qu’un logement classique.
Les biens en copropriété, maisons et espaces commerciaux
Où nous gérons la partie privative et vous représentons face au syndic.
Comment se passe la reprise de votre bien
Mettre en gestion un bien déjà loué, ou déjà géré ailleurs, n’a rien d’un saut dans le vide. Le bail continue, le locataire garde ses droits, vous gardez la décision.
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L’audit initial
Nous visitons le bien et examinons le bail, les contrats d’entretien et l’état de conformité. Vous recevez nos observations, y compris ce qui ne va pas.
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La mise en place du mandat
Périmètre, objectifs et responsabilités : vous savez ce que vous déléguez et ce que vous gardez. Voir le mandat de gestion.
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La reprise du dossier
Encodage du bail, récupération des documents, contact avec le locataire et les fournisseurs. Un interlocuteur unique, qui connaît votre dossier.
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Le premier reporting
Chaque mois, un état clair de vos revenus, de vos charges et des actions menées.
Vient ensuite le régime de croisière : suivi administratif, juridique et technique, maintenance et conseils.
Nos formules de gestion immobilière
La gestion immobilière démarre à partir de 10,5 % TVAC du loyer perçu.
Pourquoi des propriétaires nous confient leurs clés
MIRROR Immobilier ne fait que de la gestion. Pas de vente de masse, pas de services dispersés. C’est un choix, et il nous distingue de la plupart des agences que vous croiserez.
- Plus de 200 appartements et immeubles en gestion, et plus de 25 ans d’expérience cumulée dans l’immobilier locatif wallon.
- Deux gestionnaires de biens immobiliers agréés IPI : Sidney Moustier (n° 516197) et André Offermans (n° 502682), membres de Fédéria.
- RC professionnelle et cautionnement (police collective n° 730.390.159), et un compte de tiers conforme aux règles de l’IPI pour les fonds qui vous appartiennent.
- Un portrait dans AKTus, le magazine de la Chambre de commerce Liège-Verviers-Namur, en juin 2025.
« Excellente expérience propriétaire relative à notre bien de rapport destiné à la gestion locative. Équipe très professionnelle et disponible, où l’on se sent pris en considération. »
« L’agence a repris la gestion de notre immeuble. La prise en charge, le contact client et tout le reste, rien à dire. »
Mise en location, gestion locative, gestion immobilière, gestion patrimoniale
Ces quatre métiers sont souvent confondus. Ils se distinguent surtout par leur durée.
| Métier | Objectif | Ce que cela couvre | Durée |
|---|---|---|---|
| Mise en location | Louer rapidement et bien | Loyer, annonces, visites, dossiers, bail, état des lieux d’entrée | Une fois par changement de locataire |
| Gestion locative | Suivre le bail | Encaissement, quittances, relances, réparations, assurances, sortie | Sur toute la durée du bail |
| Gestion immobilière | Maintenir et valoriser le patrimoine | La gestion locative, plus l’entretien, les budgets et les sinistres | Tant que le bien est détenu |
| Gestion patrimoniale | Faire fructifier un portefeuille | Rentabilité, arbitrage d’actifs, opportunités d’investissement | Sur plusieurs années |
Faites défiler le tableau horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Le syndic administre les parties communes d’un immeuble, pour l’ensemble des copropriétaires. Ce n’est pas notre métier. Nous gérons les parties privatives qui vous appartiennent, et nous vous représentons face à la copropriété : assemblées générales, interventions, charges communes.
Notre accompagnement patrimonial reste volontairement partiel : analyse de rentabilité, étude des opportunités de rénovation ou de division, travail avec votre notaire ou votre fiscaliste. Ni optimisation fiscale, ni structuration juridique.
Vos obligations de propriétaire bailleur, l’essentiel
En Wallonie, le propriétaire reste juridiquement responsable de son bien pendant toute la location. Trois points concentrent la majorité des difficultés.
Le bail doit être enregistré. Sans enregistrement, pas d’indexation possible.
L’indexation dépend du PEB. Selon la performance énergétique, elle peut être partiellement ou totalement suspendue.
La conformité vaut en continu, pas seulement à l’entrée du locataire : sécurité-incendie, salubrité, habitabilité, installations techniques.
- Service public de Wallonie — Logement et qualité de l’habitat — cadre légal wallon, salubrité, permis de location, PEB — logement.wallonie.be
- SPF Finances — Enregistrement des baux — obligations liées à l’enregistrement des contrats de bail — finances.belgium.be
- Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) — rôle et responsabilités des régisseurs immobiliers agréés — ipi.be
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre gestion locative et gestion immobilière ?
La gestion immobilière contient la gestion locative. Celle-ci couvre le bail et la relation avec le locataire, sur la durée du bail. La gestion immobilière y ajoute l’entretien, la conformité et les sinistres, tant que vous détenez le bien.
Êtes-vous syndic de copropriété ?
Non. Le syndic administre les parties communes pour tous les copropriétaires. Nous gérons les parties privatives pour votre compte, et nous vous représentons face à lui en assemblée générale et sur les charges communes.
Combien coûte une gestion immobilière ?
À partir de 10,5 % TVAC du loyer perçu. La mise en location d’un bien vacant est facturée séparément, à hauteur d’un mois de loyer hors TVA. Une option de protection peut couvrir les loyers impayés et les frais juridiques en cas de litige lié au bail. Détail sur nos formules.
Puis-je confier un seul bien ?
Oui. Nous accompagnons autant le propriétaire d’un appartement unique que l’investisseur qui détient plusieurs immeubles. La gestion professionnelle n’est pas réservée aux grands portefeuilles.
Quels biens peuvent faire l’objet d’une gestion immobilière ?
Typiquement les immeubles de rapport de 4 à 30 unités, les maisons de maître divisées et les grandes maisons en colocation ou coliving. Mais aussi un appartement en copropriété, une maison ou un commerce.
La gestion immobilière inclut-elle les travaux ?
Oui, selon le niveau de service choisi. Nous demandons les devis, coordonnons les prestataires et assurons la réception des travaux, sans remplacer l’architecte lorsqu’il est nécessaire.
Pourquoi choisir une société agréée IPI ?
Seuls les professionnels agréés IPI peuvent légalement exercer le métier de gestionnaire immobilier, aussi appelé régisseur immobilier. L’agrément s’accompagne d’une couverture de responsabilité et d’un compte de tiers pour vos fonds.
Puis-je récupérer la gestion de mon bien si je change d’avis ?
Oui. Les conditions de fin de mandat sont contractuelles et vous sont communiquées avant signature. Le bail n’est pas affecté et le locataire conserve ses droits. Voir le mandat de gestion.
Parlons de votre bien
Un premier échange suffit souvent à savoir si une gestion déléguée a du sens pour vous, et à quel niveau. Nous regardons votre bien, son bail et sa conformité, et nous vous disons ce que nous ferions à votre place.
MIRROR Immobilier, à Liège et à Stavelot
Liège (Cointe)
Stavelot
